Nuda propiedad: qué es

En Colombia, el concepto de nuda propiedad está regulado en el artículo 669 del Código Civil. Según el portal de noticias Expansión, fue el año 2023 el que marcó un máximo histórico alcanzado en operaciones de este tipo, con 1.845 transacciones, lo que representa un 11,3% más que el 2022.

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¿Qué significa nuda propiedad? Definición y características

La nuda propiedad es un concepto jurídico que indica que una persona tiene derecho legal sobre un bien de que es propietaria, pero no puede hacer uso ni disfrute de él. En otras palabras, el nudo propietario, quien posee la titularidad del bien, pero su aprovechamiento y uso físico están cedidos a otra persona, mediante el derecho de usufructo.

Nuda propiedad de una vivienda

Por su parte, la nuda propiedad de una vivienda es una figura legal que permite separar dos derechos fundamentales:

• El derecho de propiedad: que conserva el nudo propietario
• El derecho de uso y disfrute: que ejerce el usufructuario

Esta separación permite que una persona sea propietaria legal de un inmueble mientras que otra persona mantiene el derecho de vivir en él o utilizarlo.

¿Cómo funciona la nuda propiedad en la práctica?

Esta operación es común en los siguientes escenarios:

• Personas mayores que necesitan liquidez para afrontar sus gastos, sin abandonar su hogar
• Propietarios sin herederos

Operación típica de nuda propiedad:

1. El propietario original vende la nuda propiedad, pero reserva el derecho de usufructo (de disfrute).
2. El vendedor recibe el dinero y se convierte en usufructuario (sigue habitando la vivienda).
3. El comprador se convierte en nudo propietario (tiene la titularidad y nada más).
4. El usufructo finaliza, generalmente, con el fallecimiento del usufructuario o en el plazo acordado.

Formas de compensación económica en una operación de venta de nuda propiedad

• Pago único con la cantidad total al momento de la transacción
• Renta vitalicia con pagos periódicos durante el resto de la vida del usufructuario
• Sistema mixto con un pago inicial más un pago de rentas periódicas

¿Cuáles son los derechos y las obligaciones del nudo propietario?

Los 5 derechos del nudo propietario:

1. Derecho de propiedad formal sobre el inmueble, aunque no pueda usarlo.
2. Derecho a vender la nuda propiedad, respetando los derechos del usufructuario.
3. Derecho a hipotecar la nuda propiedad pudiendo solicitar préstamos.
4. Derecho a realizar obras y mejoras, siempre que no perjudiquen al usufructuario.
5. Derecho a recuperar el uso y el disfrute del bien, cuando finalice el usufructo.

Las obligaciones del nudo propietario:

1. Asumir los gastos de la compraventa, tanto los costos del notario como del registro y de los impuestos.
2. Respetar el derecho del usufructuario, de tal manera que no puede hacer nada que lo perjudique o alterar las características del bien usufructuado.
3. Encargarse de las reparaciones extraordinarias del bien en nuda propiedad, en especial si tienen un carácter urgente.
4. Pagar los tributos e impuestos correspondientes al bien en usufructo, con la excepción del Impuesto Predial, que correrá a cargo del usufructuario.
5. Asumir las contribuciones sobre el capital el tiempo que dure el usufructo, aunque el usufructuario está en la obligación de abonarle los intereses correspondientes a las sumas que haya pagado. En dado caso de que el usufructuario las haya anticipado, debe recibir su importe en el momento en el que termine el usufructo.
6. Sufragar la hipoteca del bien usufructuado. De hecho, si la propiedad se vende o se embarga judicialmente para el pago de la deuda, el propietario debe responder ante el usufructuario por las pérdidas que generen esta causa.
7. Hacerse cargo de los gastos de comunidad, a menos que ambos lleguen al acuerdo de que los gastos corran por cuenta del usufructuario.

La nuda propiedad es un concepto que se estudia dentro de distintas ramas del derecho, principalmente el derecho civil y patrimonial, siendo fundamental para entender la gestión y transmisión de bienes inmuebles. ¿Te interesa profundizar en temas jurídicos como este? En la Universidad Europea en Colombia existen varias opciones de maestrías virtuales con las que podrás profundizar en la formación de este campo.